低価格の賃貸マンション

実際には物件を案内しただけで契約成立そのものにはほとんど貢献していないという理由をタテに、商法第五一二条によって契約に寄与した割合に応じた相当の報酬の金額そのものを合法的に値切るという方が、報酬支払額を切り詰めたいと願う買い主にとっては無難な方法といえるのだろう。
「ひとりの仲介を通してしか物件は買えない」の大ウソ手数料報酬というものは、果たしてどの状況にいたってはじめて払わざるを得ないといえるのか。その法的な解釈や業者の商慣習について、世間一般にはほとんど知られていないといってよいだろう。
それどころか一般人には一般人なりの、物件情報そのものに関する勝手な思い込みがあって、それがまたまったくの見当ちがいであったりするものだから、よけいに業者が勝手気ままにふるまえる土壌を生んでいるようだ。たとえば、このように思い込んでいる人が世の中には少なくない。
これは、という物件はその情報提供者であるひとりの仲介業者が押さえていて、その業者を通じないことには買うことはできない、というのである。業者にしてみればたしかに、「この物件は私を通さないかぎりは買えません」と、客に思い込ませるのが営業テクニックでもある。

ところが現実にはそんなことはないわけしかもここ数年の間に、急速に不動産情報の流通化が推進されたことから、裁判所は業者に対してきびしい判断を下す傾向にあるようだ。たとえば情報提供したという行為についても、情報そのものがオープンになりつつあるわけだから、それだけでは以前のように契約締結に貢献したとは判断してもらえない。
要するに、その業者がその契約を締結する過程で、どれだけ汗をかき努力したかがやっと問われるようになったのである。一つの物件情報をいく人もの業者が持ち歩いていることの方がむしろ多い。
売り主がある特定の業者に、とにかくあんたを通して売るから、と物件の売却を依頼した場合、つまり「専任媒介契約」もしくは「専属専任媒介契約」で依頼した場合でも、依頼を受けた業者は、建設大臣の指定する不動産流通機構（以下、指定流通機構）にその物件を登録し広く同業者に情報をオープンにするよう指導されている。ちなみに専任媒介契約というのは他の業者に仲介依頼することを禁じた媒介契約であり、専属専任媒介契約というのは他の業者に依頼することはもちろん、売り主本人が直接、買い手を見つけて契約することも禁じた媒介契約である。
昭和六三年〔一九八八〕の宅建業法の改正を受けて、平成二年、建設大臣指定不動産流通機構制度が創設、全国に三七の指定流通機構が設立されたのである。専属専任媒介契約を結んだ物件の場合は、宅建業法施行規則第一五条の八により、媒介契約締結の翌日から三日以内に、専任媒介物件については、標準専任媒介契約約款第七条により、七日以内に物件情報を指定流通機構に登録し、業者間で情報交換を図ることで迅速に買い主を探すよう、業者は義務づけられた。
登録を完了すると指定流通機構からは登録済証が交付されるので、売り主はそれをもって登録の完了を確認できるようになったのである。したがって法が整備される以前のように、業者が両手の商売を見越して同業者には情報を流さず、物件情報を机の中にしまい込んでしまうようなことは急速に少なくなってきている。
とはいっても、せっかく法的な整備がなされたのに、その内容について知らない売却依頼者がまだまだ多いことにつけ込んで、できるだけ長く情報をひとり占めしておこう、という業者も絶滅したとはいいがたい。たしかに三日経って、もしくは七日経って、きちんと登録済証の交付を求めるような、業界に精通した売却依頼者は、現実にはほとんどいないといってよい。
ここに業者のつけ込むスキができるのである。実力もないのに情報をひとり占めしようとするような、こういうロクでもない業者は昔は数多く生息していた。
いやむしろ、実力がないからこそ、できるだけ長期間、情報を抱え込むことでしか生き残ることができない業者が多かった、という方が正しいかもしれない。この手の業者にまちがって自分の大事な不動産の売却を依頼してしまっては、たまったものではない。
いつまで経っても情報は机の中、もちろん買い主など見つかるわけがない。こういうことが起こらないように、売り主保護の目的で施行されたのが昭和六三年の法改正なわけだ。
売り主が、複数の業者に重ねて売却を依頼して各業者を競争させるような「一般媒介契約」で依頼した場合は、特にこのような登録義務はない。しかしこの場合は、売り主から依頼された業者そのものがもともと複数いるわけだから、当然複数の業者が同じ情報を持ち歩くようになる。

いずれにしても、検討したいという物件は一つの業者を通してしか買えないというようなことは、世間の思い込みとは反対に、昔とちがって少なくなってきている。チラシで見分けるアタリ物件さて、中古マンションを探してほしいと依頼をされた業者は、依頼者の見えないところでどういう作業に精を出しているのだろうか。
一度でも仲介業者から物件情報が印刷されたチラシをもらった人であれば気づいているはずだ。一物件一枚ごとに情報を整理して印刷されたチラシは、新聞折り込みチラシ等とはちがい、どれも似た書式に納まっている。
業者が変わっても、物件が異なっても、チラシの書式は同じなのだ。つまり、どれもＢ４サイズで横使い、間取りや価格等の条件が書かれたチラシ本体部分の下に、が物件情報を提供した業者の会社名、電話番号、担当者名等が帯状に掲載されている。
図面等の表現方法はマチマチなのに、どのチーフシもこの帯の太さだけは見事に統一されているのだ。業者間では「毎速」と呼ばれるこの書式のチラシは、チラシ制作専門の会社が、業者間で情報交換しやすいように書式を統一して作ったものである。
この種の制作会社は、チラシ制作だけを請け負っているのではない。仲介業者をあらかじめ会員組織化していて、その各会員からチラシ制作の依頼を受けると、必要事項を印刷し、登録された会員である業者に定期的に配付している。
つまり毎日のように速報として送られてくる不動産情報だから毎日速報、略して「毎速」というわけだ。そしてこのチラシが、指定流通機構への登録図面としても使われている。
さて、中古マンションを買いたいという人から依頼を受けた業者はまず、自分の手もとにストックされている情報と指定流通機構のホストコンピュータから取り寄せた情報の中から、これは気に入ってもらえるかもしれない、というものをピックアップする。その集めた情報のチラシをそのまま依頼者にわたすのか、というとそうではない。
まず業者がやることは、チラシの一番下に情報提供者の業者名が書き込まれた帯の部分を一枚一枚ていねいに折り込むのだ。その「帯折りチラシ」をコピー機にセットしてから、帯分だけ空いたスペースに、自分の名前が印刷された別の帯をセットする。
どのチラシも帯の太さが同じ、というのがここで生きてくるのである。さて、この状態でコピーすれば、帯部分だけ自分の名前にスリ替わった、けれども物件はすべて先物のチラシ（これを「先物チラシ」という）ができあがる。

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